両親の土地を使いたい　②

こんにちは、広報の福島です。

今回は、昨日の続きです(o^―^o)

：土地を「借りて」家を建てたら？

親の所有する土地に子どもが家を建てると、...
条件によっては「みなし贈与」になり
「贈与税」がかかります。

まずは、土地の使い方の違いから、
どんな場合に贈与になるのかチェックしましょう！

●　使用貸借と賃貸借の違い

物の貸し借りを法律的にみると、
「使用貸借」と「賃貸借」に分かれます。

使用貸借とは↓↓↓
「このＤＶＤ、（ただで）ちょっと貸して」

賃貸借とは↓↓↓
「T〇〇TAYAでDVD借りよう。」

お分かりいただけましたか？

二つの違いは、賃料（対価）があるかないかです。

そして...

地代も権利金も払わない「使用貸借」の場合は
贈与税はかかりません。

ですが、お金を支払う「賃貸借」の場合
贈与税が発生する場合があります((+_+))

のちのち相続する場合には
使用貸借にも結局贈与税がかかってくるのですが、
それぞれ注意するポイントをあげておきます。

使用貸借について

親の土地を子どもに時価よりも安い金額で売ったら、
みなし贈与になり贈与税を支払わなければなりません。

全くの他人と取引するときと
同じような金額でないといけないのです。

では、子どもが親の土地に家を建てて、
権利金や地代を払わない場合はどうなるでしょうか。

一般的に、親の土地に子どもが家を建てる場合
権利金や地代を要求する親は少ないでしょう。

しかし、他人の土地に家を建てようとした場合
通常その土地の持ち主は、家を建てようとする人に
借地権設定の対価として

「権利金や地代を支払ってくれ」

というはずです。

そうなると、権利金や地代を払わない子どもは、
本来支払うべき借地権相当額（権利金や地代分）を
親から贈与されている（みなし贈与）と
考えられるでしょうか。

権利金や地代も支払うことなく土地を借りる場合を
土地の使用貸借といいますが、
この使用貸借による土地の使用では、
借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。

つまり、みなし贈与にはなりません。

しかし、相続の時には借地権の評価額分、相続税を多く払います。

この使用貸借されている土地は、将来親から子供が相続するときに
相続税の対象となります。


地代を支払う場合

権利金は支払わないけれども、
付近の相場並みの地代は支払っている場合は
どうでしょうか。

生計を別にしている親子間では
このようなケースもあるでしょう。

このように、通常の相場の地代を支払った場合は
土地の賃貸借といいます。

通常、権利金などの一時金を支払う慣行のある地域で
権利金の支払いなしで借地権の設定があった場合には、
その権利金相当額の贈与があったとみなされます
（みなし贈与）。

したがって、その払っていない権利金の分だけ
贈与税がかかるのです。

ただし、贈与税がかからないようにする方法として、
使用貸借のほかに次の二つがあります。

①子供が親に対して、
相場並みの地代＋通常の権利金
を支払っていれば、贈与税はかかりません。

②税法で規定された「相当の地代」を支払う場合も
借地権の贈与税課税はされません。

「相当の地代」とは...
その土地の自用地としての過去３年平均の相続税評価額に、
おおむね６％を乗じた金額となります。

わかりやすくいうと
「通常の地代に権利金込分をプラスした地代」となり
通常の地代より高い地代を支払う場合ということです。




今回は、ご両親の土地に家を建てる場合をテーマにして
おさえておきたいポイントをあげました。

みなさんの家づくりの参考になれば幸いです！